“广东年代，99%香港人在大陆购房都吃过亏，每个人谈到大陆楼市都害怕。我们不得不承认大陆期房销售制度确实有问题。”被称为中国地产营销教父的邓智仁所指的“广东年代”是指上世纪80年代末、90年代初房地产刚刚开始在广东兴盛的时期。那个时候期房销售已经为市场广泛采用，把它推广过来并且又深受其害的都是香港人。
    
    回顾期房销售在中国大陆的十多年历史时，我们不得不首先澄清的一点是，期房销售方式首先是市场自然发展出来，而后才被1995年正式实施的《城市房地产管理法》所追认，才形成我们今天所指责和激烈争论的期房销售制度。这种临时起意的方法最初的目的仅仅是为了缓解开发商融通资金的困难，根本缺乏相关的配套监管政策的准备。也正是这一点区分了为什么期房销售制度在香港畅行无碍，而在大陆却被列入黑名单的原因。
    
    邓智仁：我就知道会出问题
    
    邓智仁是在大陆房地产开发早期影响巨大的人物。深圳和上海第一个外销楼盘都是由其一手策划并参与销售。也是他首先将香港楼盘的销售模式引入大陆，从上世纪80年代末深圳第一个外销楼盘——金田别墅开始，大陆就出现了期房销售形式。他也是最早认识到期房销售在大陆所面临问题的人之一。十多年后，邓智仁在接受记者采访时说：“我就知道会出问题”。
    
    看起来邓智仁的回答有点事后诸葛亮的味道，但事实的确如此，邓智仁靠他的营销技术和管理在大陆挣了很多钱但却没有投资过大陆的房产。当年跟随邓智仁而来的香港员工在90年代初都卷入到投资大陆房产的大军之中，惟独邓智仁没买。员工都很奇怪，为什么老板不买呢？“因为我有眼光啊”，邓智仁说这话的时候甚至都没有发笑反而一本正经，“我当时就认为大陆楼房升值机会低，但是香港人觉得便宜。这个道理他们几年之后才明白过来”。
    
    邓智仁是在楼盘操作与香港的对比中发现了问题。深圳金田别墅没有出问题，那是因为它本身是上市公司操作，别墅的建设周期和难度也小于普通楼盘。这个项目的成功无疑在很大程度上鼓励了香港人的消费信心。但是就期房销售更为复杂的配套制度来说，大陆和香港存在根本的不同。“当时做很惊讶，大陆采用香港的期房预售模式，却又不采用香港的监管方法”，邓智仁分析是制度的执行有别，香港楼盘可以预售，但土地必须全款支付，开发商把土地抵押给银行获得建设贷款，但是这些贷款不能由开发商支配，而是由律师行按照工程进度划拨给施工方。每个阶段都会有监理机构和律师行验收。
    
    与香港的方式相比，大陆的初期期房预售目标显得更为单纯了。深圳国土局房地产业管理处副处长李东表示，早期实行预售的原因是刺激房地产发展，开发商实力较弱需要支持。建设部政策研究中心副处长文林峰表示，房地产开发贷款是90年代中后期才蓬勃兴起的，此前都是以其他名目获得银行贷款，而个人住房贷款则是从1998年才开始迅速发展。在房地产业的起步发展阶段，开发企业需要从市场上筹集资金，在直接融资匮乏、间接融资数量有限的情况下，只能通过从消费者预收款和订金中获得资金支持进行项目开发。
    
    期房销售的出现要远早于政府的具体认识。当年跟随邓智仁现为北京世纪百人行投资顾问有限公司经理的童渊回忆，是先有实践后有政策，监管确实有问题。事实上，期房销售出现在80年代末的深圳，而期房销售制度正式落实到文件上，却是在1995年1月1日开始实施的《城市房地产管理法》。即便是这个姗姗来迟的正式法规，对于期房销售的条件阐述仍然彼此矛盾。在明确期房销售地位之前，配套监管政策的虚弱程度是可想而知的。