在住宅受到宏观调控影响的情况下，商业地产发展也深受影响。
　　一方面，零售业商家希望扩张自身的业务范围，另一方面是政策和行业的负面影响，这种矛盾在今年年底将会集中显现，届时传统零售行业将出现波动和整合。 

　　除外资设限、银行贷款自有资金比例上升等因素之外，据传由商务部起草的大型购物中心监管规定政策即将出台，上海商业地产近期出现租金和外来投资双双下挫的局面，而同属于泛零售业态中的软商业异军突起，支撑起上海的零售物业租金。
　　租金和外来投资双下挫
　　在经历了前几年高速增长的时期后，租金收益增幅明显趋缓已是不争的事实，高力国际报告预测，今年下半年上海零售物业租金将延续这种趋势，整体涨幅回落到4%~5%。
　　2006年上半年度，上海的零售物业市场虽然依旧呈现稳健的发展态势，但租金涨幅开始趋缓。租金比2005年同期增加了4.8%，而2005年度比2004年度增加了8%，2004年度比2003年度增加了11.8%。
　　高力国际中国华东地区常务董事翁琳表示，上海市社会消费品零售总额大幅增长，刺激了国内及跨国的零售企业不断扩张；2004年底向外资全面开放零售行业，进一步扩大零售企业对优质零售物业的需求，在这样的刺激下，上海市商业营业用房投资近几年呈现快速增长态势。2005年，上海市商业营业用房投资较 2004年同比增长高达30%。进入2006年，这种趋势依旧。目前，开发商正积极兴建零售物业以满足零售商对此的强烈需求。
　　“但是，快速的开发带来的是供应量的过剩。目前，上海 大型购物中心、超市、连锁家电卖场等传统的零售业态的物业供应已经过剩，租金压力不断加大。”第一零售网总编丁利国说。
　　上海传统零售物业租金压力在下半年会更为明显。商务部起草的大型购物中心监管规定政策一旦出台，将对上海的传统零售物业产生非常大的负面影响，打压市场对零售物业的供应需求。
　　近日，零售业大型的商家并购行为，也大大减少了商家对零售物业的需求量。
　　7月25日，国美宣布以52.68亿港元“股票＋现金”的形式并购永乐。国美方面的人士表示，并购完成后，永乐随即退市。丁利国分析，国美收购永乐后，两家门店的总数量肯定会减少，对零售物业的需求量也会随之减少。
　　另外，上海传统大卖场之间的竞争越来越激烈，使得一些大型品牌连锁卖场单店销售额下降，经营非常困难，对零售物业的需求量也会有一定的负面影响。丁利国表示，这种压力直接体现在上海零售物业租金整体停止上涨态势，近郊甚至有下跌的可能性。
　　在租金下降的趋势中，外资投资规模和兴趣也表现出下挫的局面。上海连锁经营研究所所长顾国建公开表示，国际零售巨头对上海零售市场的投资热情大减，预期回报率越来越得不到满足，对于下半年的上海市场投资开始谨慎，导致上海商业地产发展遭遇瓶颈。
　　顾国建称，近期有20多个外资企业经理打电话给他询问上海零售业的回报率。让其意识到国际零售商对上海的投资热情在减退，以上海为中心的一些外资企业，在今年下半年出现了投资收缩状况。一些大型的国内企业在跨区域发展过程中，截至今年上半年也在逐渐地收缩和调整其业务范围，尤其是一些大型超市，今年下半年的发展速度明显放慢。
　　中国商业地产联盟专家委员姜新国分析认为，商业外资对上海的投资不受房地产市场宏观调控的影响，更多的是由于商业地产扩张过快，以及商业外资在上海的扩张规模过快造成的大卖场、购物中心等商业地产的瓶颈效应。
　　上海连锁经营研究所常务副所长俞稚玉预测认为，目前虽然国际大型零售巨头对上海的赢利能力开始不满，但是对中国整体的零售市场还是非常看好，并且有加速扩张二三线城市的趋势。
　　泛零售异军突起
　　“政府调控、同行激烈竞争、大规模的并购导致传统零售业态(大型商业)的需求下降。就在传统零售物业供应量过剩的同时，同属于泛零售业态中的软商业异军突起，支撑起上海的零售物业租金。”丁利国说。
　　泛零售业除了包括传统的零售业态概念，还包括在人们消费支出中占有越来越重要地位的餐饮、旅游(连锁商务酒店)、品牌专卖、娱乐、休闲、健身、文化等。
　　传统零售业态同质化和白热化竞争迫使人们寻求更好更丰富的满足消费者需求的方法。泛零售业态在经营特点、物业需求和赢利模式方面出现越来越多的与传统零售业态的相融相补性。
　　尤其是目前快速扩张的经济型酒店，发展势头非常迅猛。由于大部分经济型酒店都有国际投行的支撑，为了将来分拆上市而不断地加快其开店速度。它们创造的零售物业需求弥补了一部分家电等传统卖场下降的物业需求。
　　另外，一些新型的数码类、书店类连锁店，也急于抢占一定的市场份额，快速地增加其连锁店的规模和数量。
　　丁利国认为，上海目前软商业业态的需求强劲，它们存在于上海闹市区的成熟商圈，对商业物业的要求比较灵活，并且国家暂时对这部分业态没有限制性政策，无政策调控之忧。行业本身的竞争尚不特别激烈、也无大规模并购之风。
　　资本力量也推动它们快速扩张。此消彼长，总体需求稳中有升。有关数据统计，上海的软商业占已经占到整个泛零售商业50%的市场份额，它们的异军突起缓解了上海零售物业的租金压力。
　　从上海商业地产区域发展趋势来看，未来上海郊区商业地产将优于市中心商业地产发展，下半年上海商业地产发展将走区域化发展的道路。姜新国认为，有人口导入的区域，如闸北的彭浦新村区域和田林区域下半年的发展趋势比较看好；但是奉贤、南汇和崇明需要非常谨慎，另外浦东新区和静安区的北部也要谨慎进入；曹家渡有一定的期待，但是情况不是很明朗；矛盾突出的是松江200多万平方米商业地产的放量，以及南汇的体量也偏大，初步统计有100多万平方米，这两个区域需要防范风险