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11月21日起国土局19块约200公顷土地公开竞价，本报考察京城12家知名开发商竞价意愿
2004年8月31日土地协议出让被禁止后，至年底国土局总共公开交易了25块土地，从今年1月1日至今国土局又仅交易了25块土地。2005年11月21日19块土地将集中入市交易。这无疑是8·31土地大限以来土地市场在同一时刻供应量最多的一次。面对这一次性约200万平方米的土地供应，有开发商认为这批土地质量不高，也有开发商明确表示将积极参与竞价。
市场将如何选择？一场新的土地买卖大戏将在10天后揭幕。
■土地分析
20宗入市地块“瘦多肥少”
10月31日，北京市土地整理储备中心一举推出20宗土地公开入市，并宣布其中的19宗挂牌地块将于11月21日同时开始竞价。从地块数量上来看，这无疑是北京市自实行国有建设用地招拍挂制度以来，同时推出地块数量最多的一次。
数据显示，此次推出的20宗国有土地总用地面积为216.05公顷，其中建设用地面积141.89公顷，总建筑面积约180.49万平方米。其中，居住用地15宗（其中分别有两块地为同一地段，故合并以13块计），总建筑面积约146万平方米；商业用地5宗，总建筑面积约34.49万平方米。除其中一宗地定于12月2日公开招标外，其余19宗挂牌地块将于本月21日同时开始竞价。
七成地块在城八区外
“数量虽多，但大多数位于城八区以外，不少地块在远郊区县。”北京中原房地产经纪有限公司市场研究部总监李林先对这些地块评价称。
记者发现，此次入市的20宗地块中，位于城八区的只有6宗（丰台2宗，朝阳、海淀、宣武、通州各1宗），仅占地块总数30%；而城八区以外的土地则达14宗（昌平4宗，怀柔、密云各3宗，延庆、顺义各2宗），占去地块总数七成。从规划建筑面积看，城八区的6宗地总建筑面积约65万平方米，约占此次入市地块总建筑面积的36%.
大部分地块体量“偏瘦”
此次推出的20宗地块，从规划总建筑面积来看，大部分地块的体量都偏小。记者发现，规划总建筑面积在20万平方米以上的地块算是奇货可居了，仅三宗，分别位于昌平小汤山镇、顺义区和密云县。规划总建筑面积在10万至20万平方米之间的地块也仅三宗，分别位于通州、丰台和海淀。而规划总建筑面积在10万平方米以下的地块则多达14宗，占到了地块总数的七成。
挂牌最高起始价仅4.5亿元
由于地块体量都不大，且位置比较偏远，因此这批挂牌入市的地块，挂牌起始价普遍都比较低。
以起始价最高的“丰台区南苑乡石榴庄住宅小区一期C、F区工程项目用地”为例，该地块规划总建筑面积15.77万平方米，用地性质为居住（可兼容市政公用设施），目前开发程度为七通一平，挂牌起始价只有约4.5亿元，折合楼面地价仅每平方米2854元。剩下的18宗挂牌地块中，起始价在2亿元以上的只有3宗；起始价在1亿至2亿元之间的地块共5宗，1亿元以下的多达12宗。
■前景展望
业界看好政府后期推出的土地
在接受本报采访的北京主要开发商中，不少企业对政府后续即将推出的一些城八区大型地块更感兴趣。
北京市土地整理储备中心的公开信息显示，除了11月21日即将开始竞价的19宗挂牌地块和定于12月2日招标的1块招标地块外，目前尚有20宗地块即将入市，规划总建筑面积近260万平方米，这20宗地包括像“广渠路36号用地（约90万平方米）”、“海淀区温泉镇中心区D1、D2地块（近50万平方米）”和“万恒家园二期项目用地（近42万平方米）”等大块地块在内。此外，这20宗地块中有14宗位于城八区内，地段相当好。
除上述20宗即将入市地块外，目前北京市土地整理储备中心尚有9宗处于储备阶段的土地，规划总建筑面积超过230万平方米，其中包括位于广渠路15号的、总建筑面积约50万平方米的“北京化工厂用地”，位于CBD东南侧、总建筑面积约15万平方米的“北京星海钢琴厂用地”，以及两宗位于大兴新城的总建筑面积分别为74万平方米和36万平方米的大型住宅用地。
显然，即将推出的上述29宗地块，无论从地块质量还是规模来讲都要远远好于已经推出的20块地。记者在采访中发现，北京的开发商普遍对即将推出的29宗地块中的大型住宅类用地尤感兴趣。
“根据我们的调查，目前北京市对土地的需求量比较大，尤其以住宅用地为主；已经推出的20块地加上即将推出的29块地也远远满足不了需求，整个‘僧多粥少’的局面。”北京中原房地产经纪有限公司市场研究部总监李林先对记者表示。
尽管如此，从北京市土地整理储备中心的公开资料来看，目前开发商最需要的近城区大型住宅地块，在今后一段时间内也不会明显增多。“从目前的形势来看，针对政府今后推出的每一块大型住宅用地，出现众开发商‘抢’地块的局面是必然的。”李林先表示。
■开发商调查
5家开发商已有意参与竞价
本报调查12家知名开发商，金地集团、合生创展等明确表示参与竞价
对于11月21日便开始竞价的上述19块土地，北京的各家开发商还是表现出了一定的兴趣。本报记者联合调查发现，在接受采访的17家北京开发商中，共有包括金地集团、合生创展、万通地产等在内的5家房地产企业明确表示将参与上述地块的竞价角逐或者已经对一些地块给予重点关注；此外，复地集团、万达地产、保利地产明确表示不参加11月21日的竞价，其余多家房地产企业或表示对上述地块会“给予关注”，或拒绝透露是否参与竞价。同时在本报对这17家开发商进行的拿地标准调查中，部分开发商表示要求地块上的总建筑面积要达到10万平方米以上，没有拆迁问题成为各家开发商不约而同的拿地标准。
5家企业有意参与21日开始的土地竞价
●合生创展：计划参与11月21日开始的竞价，也有计划参与21日以后北京市土地整理储备中心推出的公开交易地块。
拿地标准：一直非常关注公开招拍挂地块，主要关注位于市区范围内、以住宅为主的大型地块。
●金地集团：将参加11月21日开始的竞价，不便透露具体参与竞价的地块。
拿地标准：地块总建筑面积一般不少于10万平方米，特殊情况下的过渡项目不少于5万平方米，无拆迁问题，无具体区域要求。
●首创置业：首创置业正在做怀柔新城14平方公里区域的整体土地一级开发，因此对“怀柔区庙城镇政府北侧旅游配套项目用地”、“怀柔区富乐大街南侧住宅项目用地”等地块比较关注，此外还有“北京市宣武区马连道路采购中心区1#地”。
拿地标准：没有产权纠纷，地块的债权债务干净。
●万通地产：关注商业氛围较好地段的项目，如，北京市宣武区马连道路采购中心区1#地。
拿地标准：除要求土地债权债务非常清楚外，还要求最好三通一平，地块所在区域要相对繁华，非常愿意经营一些黄金地段的商业类项目。
●北京城建：我们对11月21日开始竞价的地块中所有住宅项目都做过深入了解，但不便透露对哪块土地特别感兴趣。
拿地标准：侧重于完成了一级开发的住宅用地，不强调地块面积和地段，但是要求是住宅用地。
4家企业关注此次竞价
●万科：会关注符合万科要求的重点地块
拿地标准：我们获取土地的决定因素不在于具体地块的体量、位置、一级开发程度等硬性指标，而主要取决于三个因素：一是地块所在地区的市场容量，二是市场成长机会，三是整个项目的获利能力。从具体产品类型上看，我们倾向于在比较熟悉的地区做比较熟悉的产品，符合上述要求的地块，万科会重点关注。
●顺驰置地：此次推出的土地适合顺驰的并不多，土地质量都一般，在规模和区域上与我们需要的有一定差别，顺驰会给予一定关注。
拿地标准：位于近城区，地块所在区域的土地供应关系顺驰认为合适，地块总建筑面积至少在10万平方米以上，土地价格要适中，付款方式合理。
●富力地产：目前不便透露是否参加11月21日的土地竞标。
拿地标准：主要考虑以下三个因素：一是必须为城区土地，二是项目总建筑面积不少于10万平方米，三是已完成七通一平。地块所在的区域无所谓，但性价比要高。
●世茂集团：对于20块地有所关注。此外，还比较关注包括北京吉普车厂用地等在内的大块用地。
拿地标准：高端地产一向是世茂的定位，这一点不会有太大改变，但业态形式可能会有所变化，比如住宅、酒店、写字楼等。
3家企业明确表示不参与土地竞价
●万达集团：我们没有计划参加21日的土地竞标活动，这些地块我们兴趣不大。
拿地标准：一是地块性质为商业综合用地，二是地块位置要在五环以内，三是没有拆迁问题。
●复地集团：虽然非常关注北京土地市场，但不准备参与11月21日的竞标。
拿地标准：没有硬性指标，会针对个案综合比较地块优劣，目前我们在上海、北京所获取的地块面积大部分总建筑面积在10万至50万平方米之间。
●保利地产：没有计划参与上述20块地的竞标。
拿地标准：主要倾向于获取住宅用地，位置不限，但价格必须合适，最好无拆迁问题。
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