别墅市场乱花渐欲迷人眼 俏走“知本阶层”
藏身青山绿水间，闲看秋雨听落花……随着人们对生活品质要求的提高，“别墅”这个字眼进入越来越多人的生活，伴随着别墅式样、功能的日趋多样化，关于别墅的争论也日益升温，甚至有人提出“国内现有的别墅不能称为真正意义上的别墅”，乱花渐欲迷人眼，到底什么是别墅？别墅的类型有哪些？选择别墅的要点是什么？购房者对别墅有着怎样的期待？……　 
溯源：别墅共“潮”生 
南京现代别墅开发的历史可以追溯到1992年，当时以3000元／平米起售的养龙山庄，率先将欧式风格的别墅引进南京，让南京人品了一把鲜，同期出现的还有豪宅帝豪花园、东方花园。 
从1992年到现在，南京别墅的变迁过程大致可分为四个阶段：高潮、低潮、升温、热潮。 
一个新生事物刚出现就达到高潮肯定很难持久，因为第一轮的国家宏观调控，1992年轰轰烈烈的别墅高潮很快回落，紧随其后的就是连续多年的别墅开发低潮。到了2002年，Townhouse的出现很快带热了别墅市场；在2003年2月，国土资源部发文停止别墅项目供地，别墅一下子变得炙手可热，另外，随着南京城市内外快速通道的形成，近郊的别墅也迅速升温，并一直持续到现在。而2004年以后，别墅供应更是进入了集中放量阶段，别墅开发的热潮形成，在今明两年预计将形成一个上市高峰。 
有关统计显示，2002年、2003年，南京别墅市场的供应量大概是在30万－40万平方米左右，2004年至2005年这个数字跃升到60－70万平方米。今年根据土地存量预测，将是别墅集中放量最大的一年。现在至少有不下十个项目要上市，新增总体量有10万平方米。但这还只是冰山一角，在未来的三到五年，南京别墅总体供应量预计会超过200万平方米。 
消费：“俏”走知本阶层 
一般而言，别墅，尤其是经济型别墅往往会为知本阶层青睐。知本阶层，是相对于“资本”而衍生的概念，他们凭借自己的知识优势，以知识参与社会财富、社会资源的分配。知本阶层的视为视界及情趣，决定了他们对生活、生命质量的追求，其中包括对居住质量的追求。知本阶层一般包括公务人员、商务人士、IT精英等。这一部分群体学历高，收入可观，处事低调。 
而一项关于别墅消费的调查报告结果基本印证了这一判断。 
有营销代理机构以城东、江宁及知名别墅楼盘为样本，针对已经签约的客户群进行了调查分析。分析报告显示，从别墅消费群的年龄段看，35－50岁的成功人士是高档别墅的主要客户群，占所有消费者的82％。其中46－50岁者占35．7％，30－35岁者占25．3％，41－45岁占21％。购买者中年龄最小的仅有22岁。从职业分布情况看，公务员、科、教、文、卫等事业单位的职工买走了我市近一半别墅，这几个行业的消费者占别墅消费者总量的48％。其次是企业类，来自私营业主、企业中高层管理者及建筑行业的消费者占了30％。这份调查报告还显示，70％左右的别墅消费者来自鼓楼区、白下区及玄武区。业内人士分析，这3个区都属于主城范围，居住人口的收入水平、文化素质及购买能力都比较高。 
另外，在南京的别墅市场中，有一部分消费者尤其引人注目，那就是外地消费者。调查报告显示，我市每年有10％左右的别墅被外地消费者买走。南京山水城林优势得天独厚，加之人文环境优越，因此有大量外地人来此置业。上海、杭州及我省的苏、锡、常、扬州等地都有很多购房者来我市购买别墅。 
产品：“联排”畅行，“独栋”抢道 
在南京市场上，联排别墅约占别墅总量的70％，最为畅销的也是单套面积在180－260平方米的联排别墅。据网上房地产有关数据显示，2005年南京卖得最好的别墅是200平方米以下的小面积别墅，虽然联排别墅的上市量不是最多，但是销售量占到总销售量的50％以上。开发商把房屋面积做小控制总价，从而扩大了目标消费群体。 
但是，近期，在“国六条”出台后，国土资源部强调，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理，引起不小的震荡。其后，国土资源部地籍司司长樊志全将别墅定义为“独门独院、两至三层楼形式”，按此定义，除独栋别墅外的其他形式的联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅将不会停止用地审批。有业内人士认为，叫停别墅供地，对别墅市场的供应量和供应结构将产生深远的影响，其中独栋别墅因为从源头上断绝了土地的供应，将必然成为稀缺产品，其升值前景明显优于其他物业，受利益驱动，房地产开发企业可能会在此领域展开激烈竞争。 
在南京，玛斯兰德开发商南京金陵(金陵博客,金陵新闻,金陵说吧)置业营销总监秦晓晖透露，受新政的影响，玛斯兰德后期产品将取消原本建双拼别墅的计划，全部做成独栋别墅。加上翠屏国际城别墅帝景天成二期56栋独栋别墅、汤泉镇独栋别墅山河水9月推出40多套房源、珍珠泉高尔夫300多套北美风格独栋别墅、马会山庄的独栋别墅等等，今年下半年南京独栋别墅市场将呈现“百家争鸣”的景象。