随着2008年北京奥运的不断临近，加上05年北京市各种相关规定和政策的出台，北京商业楼宇所蕴藏的商机将从06年开始得到逐步体现，商业地产的价值将进一步的加大；但同时，我们也非常清楚的看到，商业地产今年的市场供应将面临放量，在各个热点区域都将有大量新的项目涌现，市场的竞争将加剧，因此，对2006年的北京商业地产而言，可以说是商机与危机共存，利润与风险同在的一年。

作为朝阳门内地标性5A级写字楼，“小体量、人性化”——金域中心的面世，不仅给商业发展日益蓬勃的东城区注入一股别样新鲜的血液，给朝阳门区域增添新的活力。作为一个成功的品牌，住总地产将不仅延续了其一贯的风格，并且还在原有的基础上实行了创新与改革，我们有理由相信，金域中心将会走向一个灿烂、辉煌的明天！而朝阳门商圈的平衡发展，将更具活力。
为了更好的探讨朝阳门商圈的发展，金域中心特此举办了这次商务论坛．
时间：2006年4月6日下午
地点：金域中心售楼处 
现场直播：搜房网大中华写字楼网   
邀请嘉宾：
　　北京明天房地产开发公司总经理助理　贾玉鹏
　　北京兆泰房地产开发公司　刘鹏
　　禾田摩尔公司总经理　叶济源
　　北京高苑房地产开发有限公司营销总监　郭纯凯
　　易铺网总经理　陈建明
　　财富地产SHOW　杨哲彬
　　中国不动产杂志副总经理　赵蓬
　　21世纪不动产　邢韬
▲ 现场图文速递——“金域中心商务论坛” 
【主持人陈辉】：各位来宾下午好！我是今天论坛活动的主持人北京住总天麒投资顾问管理公司企业策划部经理陈辉，非常感谢大家到这里参加我们区域商务论坛。我首先给大家介绍一下今天到场的各位嘉宾。和田摩尔公司的叶济源总经理；易铺网陈建明先生，北京明天房地产开发公司总经理助理贾云鹏先生，北京高苑房地产开发有限公司郭纯凯先生。还有来自于二十一世纪不动产的邢韬先生。 
我们这次活动是我们住总天麒公司主办，我们这个公司是和地产项目全面商合办。我们下面会详细给大家介绍我们做的项目。首先有请我们北京住总天麒投资管理公司副总经理高建华给大家致词。 
【高建华】：尊敬业内媒体你们好。作为这次金域论坛的主办单位，我代表北京住总天麒投资顾问有限公司欢迎您的到来。此次论坛作为住总天麒公司06年的活动，今天我们请来业内的同仁和媒体的朋友，探讨北京东二环商业地产项目的开发、运作、招商，以及金域项目的商业战略合作等话题。我们希望通过各位专家及同仁的独到分析和判断，形成某种共识。近一两年来，商业发展和走向越来越受瞩目。从2004年以来，北京市场从工序状况，产品结构，客户方面等发生很了大的变化。在区域上除了CDB，金融街、中关村等传统区域外，又涌现了东二环商务区，传媒大道，国门商圈等很多新的热点区域。这些热点新区域的形成和发展，将为北京的发展和建设起到巨大而积极的作用。 
对于东二环商务区的项目来说，根据其产品的区位和产品特点，将来的发展将有不可估量的价值。作为朝阳商圈金域中心来说，北京住总天麒公司正在通过推广的投资寻求商业伙伴。目前北京住总天麒负责资产盘货的项目，住总集团公司，是住总旗下的，以整合盘活起步的，资产交易变现，物业管理的专业化投资公司。我们通过不同项目业态的经营和运作，和代售，这种租售的策略，为委托方带来满意的经营回报。为资产的保值增值奠定了良好的基础。几年来的不断积累和壮大，住总天麒的经营型资产已经编辑了北京市的包括住宅、商业、商务办公等各个区域。借助打的强调基础，住总天麒公司在资产策划与各界建立广泛的合作。凭借专业化的团队和丰富的市场经验，以及我们丰厚的资源，我们期待通过与业内的朋友共同的努力，搭建一个互惠、共赢的平台。感谢各位到场的嘉宾，以及媒体朋友的支持。在后续的活动中，我们还将推出住总天麒公司的其他项目。希望今后能够继续得到各位同仁的见解，以达到互相的促进与提高，谢谢各位。
【主持人陈辉】：我们首先向大家介绍我们金域中心这个项目，请我们金域中心项目经理周智军对项目做一个简单的介绍。 
【周智军】：尊敬的各位嘉宾，媒体朋友们你们好！下面由我来介绍一下金域中心项目的集体情况。金域中心是我们住总集团投资建设开发的大型公建项目，是由清华大学建筑设计研究院设计的产品。大家看到，我们这边目前定位是朝内的商务具群。 
金域中心位于朝阳门商圈内，项目在东二环西辅路。金域中心是由二三四六四个组团组成，目前大家看到二三四是我们东二环这边，八个团是在小街。金域中心难到建国商圈，北到东直门商圈，西到王府井商圈，东到CDD商业，我们这个项目除在朝阳门商圈的西南方。 
交通我们是四通八达，我们地上交通是有17条公交线路，地下是有两条地铁线。大家看到的是我们金域中心二组团的一个效果图，二组团来说，整个建筑面积是3500平方米，商业面积是16444平方米，写字楼面积是1741平方米，我们地下车位是96个，每层层高是3.5米，我们地上二层是商业，地上二层到以上是我们的写字楼。 
大家看到是我们金域中心三组团，三组团建筑面积是2700平方米，商业面积是10196平方米，写字楼面积是13000，地下停车位是35个，大堂是4.5米，煤层层高是3.5米，商业面积是6900平方米，一层二层是我们的商业区。 
大家看到这个是金域中心的四组团，四组团建筑面积是3600平方米，商业面积是7.2万，地下车位是176个，2部货机，层高也是3.5米，商业是地下一，地下二都是我们的停车位，以上我们的写字楼。网络系统采用光纤接入，智能系统是智能IC卡车库管理系统，自控系统是我们采用美国的管理系统。通讯我们采用美国GCR线控自动化系统。 
这是我们大体的概况和技术指标，谢谢大家！ 
【主持人陈辉】：我们朝内这个项目，在朝内蓝小街路口还有单体建筑。请我们金域中心项目经理安绍斌先生对这个组团做一个介绍。 
【安绍斌】：谢谢各位。接下来给大家介绍的是801号楼。地上是共7层，地下2层，地下2层是停车场，共有120个停车位。这里面单独介绍801号楼的位置，因为它跟我们现在正向大家推荐金域中心二三四五组团并不在一条区域内，是两条道路，两个区域。它地理条件优越，交通非常的便利。具体的技术指标每一层楼的面积，包括商业的面积，大家可以在表中可以详细的看到。目前我们考虑了两套拆分销售方案，对于801号楼。其中方案一，将801号楼分成商业楼和写字楼两部分。可销售面积分别是1300平方米的写字楼和8000平米的商业。方案二是将801号纵向分割成两块。这样就变成了兄弟楼，销售面积分别为11000平米和9700平米。在这里面除了销售我还想谈一下801号楼租赁的情况。我们考虑到目前用户对回报的关注，从3月1日开始我们针对801号楼进行了一些工作。仅仅用半个月的时间，我们就接触到非常有意向的客户。需求涉及到商业、办公和经营的业态空间有超市、餐饮、药房、中医门诊、汽车美容、培训学校、办事处、经济型酒店等。从上面的需求考虑，目前801号可以全部满足。 
对此我想我们也参考刚才讲到801号楼的销售拆分方案，对801号楼进行一个商业功能分布和布局，接下来看到，在拆分的时候我们分AB两段，在A段写字楼部分，我们分成租赁经营功能还是写字楼，但是我们B段我们考虑经济型酒店。接下来是商务的，我就考虑业态分成两大部分。也就是A段部分商业业态我们放在餐饮、药房和门诊。B段商业部分划分便利店，烟酒专卖和其他的相关行业。这个楼的地下部分，我们放了超市和网吧。在这里面，我们为什么要这样做呢？我们有一个综合型的考虑。首先来讲经济型的酒店，对于我们这个楼的考虑上来讲，它能够满足它的经营需要。就是说我们的楼的功能配置和设施是完全符合经济型酒店的功能。6000多平米，非常好用。而且我们联系几家酒店非常有合作意向。首先我们区位距离火车站很近，这条线如果做经济型酒店收益是可观的。而且通过经济型的介入，对于我们整个金域中心品牌的提升，包括这个区域的认可，都将带来很大的价值。 
另外一方面，朝内南小街，熟悉的人都知道，我们整个工程区餐饮文化非常发达，老城区一些饮食，吸引了很多外地的人前来就餐。在我们朝内南小街，这条很短街里有几家餐饮，经营都非常的火爆。这里国际性品牌的餐饮现在也跟我们接触，我们也希望通过接触到这些品牌的餐饮，能够进一步的提升我们的形象，带动金域中心的销售。这样的组团对于投资性顾客消费大大提升。现在很多融资型机构，或者房地产基金，信托的这些资金，都在做楼宇。但是我想如果它只是价格便宜的楼，可能它的专业力度不一定很高，但是有长期稳定的楼的话，对客户的吸引会更大。 
今天因为时间的原因我不再多说，下面我们在一些接触的过程中，我们再做一些交流。谢谢大家！ 
【主持人陈辉】：感谢二位的说明。他们二位的说明对项目是简单的介绍，如果在座各位如果想了解这个项目更多，更全面了解的话，可以以后对我们项目进行咨询。 
金域中心是我们大型办公集合体项目。我们在邀请我们业内的专家，业内的朋友就商业地产的运作这方面的问题进行讨论。我们项目所属朝阳门这个区域，现在来说正面临着比较新的机遇。所以朝阳门区域，我们将有凯龙中心，还有金域中心为代表，还有中海游企业为代表之下，随着整体东二环这个区域的逐渐发展而充满活力的。所以我们觉得对于今年商业地产而言，应该它是危机和商机是并存的，风险和利润也是并存的。所以下面我们有请我们行业内的专家将北京地产相关问题进行探讨，以及对我们金域中心这个项目，在未来的营销策划，以致投资经营中可能出现的问题，提出建设性的意见和建议。 
首先我们在商业地产、招商、运作有非常深刻认识理解的陈建明先生，他可能会有很多的观点，下面我们请陈建明先生对北京的商业市场，以及朝阳门商圈内的发展，首先发言。 
【陈建明】：大家好，很荣幸有这个机会，跟大家一起交流商业地产的问题。感谢开发商给这么一个场合和机会来交流。我想关于北京商业地产谈五个观点。 
第一点，北京对商业市场有强劲的需求。我们从商业市场的成长，也包括从商家在北京扩展来看。的的确确北京市场空间有很庞大成长的时间和空间。从商家来讲，的的确确我们所了解的众多国内外的零售商，包括其他的餐饮娱乐的厂家，在北京的拓展和意向和强烈。甚至一个月以前，韩国最大的咖啡店在美国开店，他们预计在年底开500家店。从消费市场的成长，和人均消费水平的成长，可以看出，整个北京的商业市场，这方面有很强劲的支撑。 
第二个观点，北京的商业地产进入了招商营销的拐点，从第一方面来看的话，北京的商业，既然说消费市场很强劲，商家的需求也很强劲，按道理讲，商业地产理所应当可以实现强劲的增长。但是05年为什么会倒退？我们对05年的楼盘的销售做盘点，我们发现，05年单价在30000左右的项目，销售面积也就在两三千平米，单价在20000的面积在四五千。使句话来讲，北京整个销售楼盘在1个亿，北京商业地产的投资也呈现了明显的商圈的特点。可能这个项目周边的话，它所吸纳的投资人，基本上是周边某一个群体的投资，只有极个别的，包括锦绣大地也好，或者个别楼盘销售也很好，这些楼盘销售很好的原因，并不在于开发商的营销，或者其他方面。我说从几个大方面来讲，它作为商业租金的价格可以预期，另外本身的商业经营给投资者巨大的信心。我想去年营销好的项目，基本上在商业价值的挖掘方面，的的确确给大家很直接，最简单的判断，这个项目应该有哪些问题。 
但是我想，北京去年卖的好的楼盘，是不是在经营方面表现的也很好？依然需要时间来关注。其他卖的不好的楼盘，绝大多数应该说存在着诸多的问题。所以我想去年有人在讲，商业地产进入拐点，我个人观点认为，因为商业消费需求没有变，消费的需求很强劲，那么商家开店也很强劲。所以说可以简单认为商业地产的拐点。客观的说，商业地产招商营销的拐点，在评价商业市场阶段性的特点更加准确。 
第三个观点，出现拐点的原因在于产品。我想我们在接触很多的开发商，可能在座的媒体也接触过不少服务机构等等。开发商很关注，认为商业地产服务在于招商，我个人从北京各个项目来看，我认为招商营销的原因在于产品。我想我们任何一个行业都在做产品，无论是制造业还是房地产。去年跟当代万国城，跟张总沟通的话，我说MOMA卖的很成功，我想并非是营销的成功，首先MOMA产品是具有杀伤力的产品，产品很很高，可以实现资金的回笼。同时商业地产完整的产品概念，我们想绝大多数项目认为我商业地产的项目，有了规划的方案。从我个人理解，商业地产这个项目经营的档次对它的销售起巨大的作用。这个档次取决于商家，商家进来就是商业。所以我想完全地产产品概念，除了简单理解商业规划之外，商业的融合是商业地产产品必不可少的一部分。从这一点来看，中国绝大多数，70％，80％商业地产的项目，在营销的阶段是半成品，因为我想除了规划图和建筑之外，商业可能是空白的东西。甚至半成品还好一些，更致命的是很多项目是次品。比如这个市场规模顶多支撑三到五万平米，但是开发商夺了二十平米的商业，我想这个情况也是从2002年，国内很多专家认为，商业地产必须求规模效应，不成规模不可以产生规模的效应，达到效果。 
我想应该反对这个观点，实际上在过去很多专家证明规模效应，把中国很多开发商都放到后面了。商业项目是来自传统工业制造业的方式。工业规模化可以最大缩小固定成本的分摊，但对商业地产。商业地产最大的价值在充分发挥土地平方米最大的价值，在商业面积的多少。所以我想包括像规模的角色，中国绝大多数开发商并没有针对这个问题，做过相应的决策判断。至于规划硬件的问题，都是产生很多产品问题，产生次品的原因。中国整个新城市的发展，包括北京的东四环，东五环，乃至于周边，新城市的开发，带动很多的商业地产。我们称之为小产，这个地方在开发期间，不可能盖住宅的时候，底下不盖，盖了之后，周边市场不成熟，一开始没有人去租，但是这个地方租金比较低的。比如在东五环以外可能是六七千的价格，但是三年时间以后，售价就会有比较好的成长。所以我想早产如果还好一点，如果是次品真的没人要，如果是半成品，需要开发商花时间解决。从商家来讲，商家和投资者都是最直接的利益载体。如果产品本身有问题，不可能买次品，也不可能买半成品。所以我想出现营销的问题，核心环节在于开发商的产品问题。开发商从整个商业地产产品的策划到操作各个方面，如果说有致命的问题，产品有问题，我想任何人都不会要。中国所有的企业一个做产品，一个做市场。 
第四个观点，我想任何地产项目的操作，第一个是开发决策的问题。中国90％以上的开发商并没有做决策，都是以政府所给的规划条件能做多大做多大，实际上这种情况下导致很大的问题。所以我想决策是第一个环节。第二是定位。定位我想大家必须有一个概念，我相信在目前北京CBD里面，将近78万平米开发的商业面积，基本上所有开发商都告诉外界我们是集购物娱乐为一体的现代商业，我想这个理解是很错误的理解。定位对于行业是确定这个项目未来主导的消费群。比如给这个商场带来60％到70营业额的消费群体。这个问题不确定的话，后期的招商很盲目。很多的机构，包括专业机构对定位的理解我个人认为不是正确的。 
第三个环节是招商，招商并不是简单的招满为止，招满很容易，我们对项目的定清楚出以后，这个项目所确定的群体，并且认同他的品牌，这个商场才是很好的商场。 
第四环节是是管理环节。要解决这个困居，是从前期的决策，到招商，到定位，到管理，四大环节环环相扣，如果这个项目成功的话，在这四个方面都不能发生大的问题。上周有一个报社采访，是关于商业管理的问题，我说决策有问题，后面再统一管理其实仍然是谎言。头三个环节没有做，或者做错了，没有办法管理。所以我想真正解决目前营销困居，或者说我们每一个项目商业楼盘，想最终解决项目营销，保证它顺利开业，顺利招商的话，势必在前期的决策，到定位，到招商，到管理四大环节有序的解决每个环节的问题。前面的环节有大的问题，到后期这个项目真的招商应营销很难解决。这是我讲的第四个观点。 
第五个观点就是朝阳门这一代商业制高点的形成。应该说在传统来讲，从朝阳门这个区域，实际上不仅是朝内这个位置处在从东四，包括王府井，包括朝外这个商圈当中。实际上东四这一代商业的市场在过去几年时间表现平平。我想从朝阳门这方面，弟的的确确有成长的趋势，包括周边的写字楼的发展，应该讲为整个商业的发展提供很好的条件。我想我们金域这个项目，能不能在朝阳门这个方位，真的创办朝内大街商业制高点，我们这个项目目前已经实现，前期的决策是一个问题。关键是从定位，到招商，到管理，如果金域这个项目解决很好的话，我相信这个项目会成为朝内的制高点。这个项目以后需要开发商努力的工作，最终实现这样的目的。谢谢大家！  
【主持人陈辉】：谢谢陈总的发展，陈总做市场的拐点和朝阳门整个的趋势做了很全面的分析和见解。 
我们看商业的运营按照业态的不同有所不同。我们很想知道一个区域的商业如何规划和布局，才能满足我们消费者的需求，才能满足投资的回报。所以对商业的开发和经营方面，我们也想请和田摩尔叶济源总经理对商业发表他的高见。 
【叶济源】：首先感谢住总天麒公司的邀请，我们也非常感谢各位参加这个论坛。 
我想先说一下，目前北京商业的发展存在这样那样的问题。最主要的问题我觉得还是一个投资的方式问题。作为国际购物中心理事会，对购物中心有一个定义。第一就是单一产权。第二是统一管理。第三是各自经营。为什么我把购物中心的概念提出来？是因为在国际购物中心里面，对购物中心的定义里面，是把这种商业社区的事，商业的社区，社区商业里面也放在购物中心里面。理事会购物中心的定义基本上有九个，第一个，第二个是商业配套设施。为什么这样划分呢？是因为任何商业如果离开单一产权的话，就谈不上购物中心。第三点是各自经营，我们经常听统一经营，实际上在购物中心管理中，统一经营是错误的，应该是各自经营。这个各自经营指的是商家的经营，而不是购物中心的经营，购物中心只是起管理的作用。作为购物中心是名牌，把所有零售商聚集在一起。 
由于国内现在缺乏这种融资渠道和融资的方式。所以才产生了这样那样的问题，使招商也好，营销也好，所有这些问题，很多是由于这个原因造成的。 
第二个就是开发商对专业性的理解不够，或者说对购物中心的认识不足。现在的开发商一般来说前期只注重一个规避投资的风险。就是尽快的把房产销售出去，回笼资金。忽视了一个后期的运营管理。现在目前购物中心在中国的发展，应该说在上个世纪90年代中期才开始，我当时跟万通商业物业管理公司参与国外第一家进入到中国的商业管理公司的操作。当时感觉到国内对购物中心的管理运作模式缺乏认识，许多项目都是前期策划、定位、招商完了以后，开发商其他方面的人就没有关系了。比如我们知道万通新世界商城都是这样的结局。 
作为北京购物中心的发展，我觉得比较分散，整体性不强。这个也和开发商刚开始对项目的深入，专业性的深入不够。一般来说我们如果要做一个商业购物中心的话，第一你应该保证开发商本身他要懂商业的人。如果没有如果没有懂商业的人，要找商业顾问，能够自始至终贯彻商业购物中心的思路。我们说购物中心分几个阶段，第一个阶段是为规划，规划的定位和目的是为更好的招商。招商完了以后要考虑到后期的运营管理。所以我们公司对招商的人员不是简单的只会接电话，或者找商务就行了。必须懂规划，还必须懂后期的运营管理。 
比如说我举个很简单的例子，在后期的运营管理会遇到很多商户的问题，商户和你前期招商人员有很亲密的关系。作为商户来说有些问题，如果是后期管理的人不认识的话，去管理很难管理。如果招商人员出来的话可能一句话就解决了。我本身在商业地产做了十多年了，这种经验我是非常多的。 
还有一点我们也注意到，朝阳门这个地区它商业到底金域中心能不能做成。我觉得这个不在于你的规模，也不在于你位置是怎么样，关键还是在于你的业态，和你是不是单一产权。所以我一般建议，商业项目最好不设，设了以后控制率就失去了，不管前期招商多么成功，不断策划多么成功，但是你是控制不住的，没有控制权。现在如果要卖的话，尽量少卖，在布局上有所控制。现在我们在操作大钟寺国际广场，开发商销售20％，即使是销售也是分散销售，每个地方都有一个制定战略销售处。一旦我保租期结束了，也会确保业态不会改变。 
我借助很简单的例子，有两个人到非洲卖鞋子，非洲都光着脚，一个人销售出去了，一个人没有销售出去。为什么呢？一个人认为这个地方没人穿鞋。另外一个人虽然觉得这个人没有人穿鞋，但是他也要把鞋推出去。所以金域中心要做这样好的项目。
【主持人陈辉】：感谢和田摩尔的总经理，他为我们开发商提出了很好的建议。我们项目都知道，重头戏也是商业的部分，这个部分的销售、经营、招商好坏，决定我们项目是否能销售出去，也决定我们这部分的商业价值能否体现。也希望这部分的商圈，通过我们项目的运作实现。在这方面我们经常听到业内的朋友去谈论，国美、明天的项目，大家对这个项目都是很赞赏的，因此我们也想天听明天地产贾玉鹏先生的经验。有请。 
【贾玉鹏】：首先非常感谢住总天麒给我这次机会，能跟业内同人一起交流一下。说到国美、明天，其实国美、明天大家都比较了解，但是今天参加是金域中心商务论坛。所以我想国美和明天从05年到06年第一季度，运作整个商业地产这块的经验，跟大家互相交流一下。 
因为国美第一城和明天第一城，两个150平米的商业。整个05年的商业，大家也看到了，整个商业市场陈总也说是进入拐点，应该说是比较低迷的一年，就是整个05年商业地产这块。所以在05年的时候，我们推出的国美第一商街，在这个市场大环境下，确实遇到了很多的困难，但是这里我要阐述几点。第一个就是北京整个对商业市场还有很广阔的发展空间。 
第一个就是现在北京市人均的商业面积只有0.7，这个跟香港人均商业面积1.3，1.4差很多，跟欧美也有很大差距。所以从北京市整个发展空间来说，有很大的发展空间。 
第二个陈总也说到了，现在很多国际性的品牌都已经进入北京的市场，因为08年奥运会的召开，使北京在国际上的位置不断突显。所以像麦德龙，麦德龙大家也知道，是继沃尔玛和家乐福第三大的国际零售巨头。他跟明天商业中心这个项目也谈了很长时间，现在非常有意向进入我们这个行业中心。同时像亿卡龙在国际广场入住，同时跟我们紧密接触。说明这些有国际影响力而且知名度非常高的企业，都已经盘好北京整个商业市场。所以他们也充分说明北京的商业市场发展空间非常广阔。同时还有一个比较明显的发展趋势，很多新的商圈不断涌现，包括原先已经有一定商业氛围的，像朝阳门这个商圈，它发展的空间和以后的作用和周边商业的影响力会不断突显。 
同时我们明天第一城，位于立水桥这个地方，原来是小商品批发集散地，但是我们通过我们组织，他们成为新的商业中心，就是我们所说立水桥商圈。类似这样的商圈，包括城乡结合部的商圈，在05年，06年这个商圈的位置都不断突显。这是几个主要的印象。 
同时我们在国美和明天在商业过程中也发现了一些问题，也得到了一些经验。这方面刚才我看金域中心也已经意识到这个问题了。首先是商业地产运作过程中，不能单纯强调销售。如果单纯强调销售的话，单纯强调销售，我们进行过统计，整个北京市的商业地产应该70％到80％以销售为主，都是投资商来买，但是他买来之后，首先要关心我投资回报率多少，我以后出租会有什么样稳定的收益。建国门有很多的项目，一开始承诺的租金没有实现，当他真正租的时候达不到这个资金，这是非常困扰的问题。 
金域中心开发商已经认识到这个问题，他们以招商来带动整个商业最终的销售。我觉得这个是整个商业地产运作的一个正途。现在整个国美这块按照这种模式运作。首先我们把所有的商业进行招商，因为这个商业招商和销售它有固定的一个比例，比如说是按5年进行汇报，我们按照这种模式进行招商。招商之后，通过这种销售，投资肯定会有回报。 
刚才和田摩尔的总经理也说投资物业，因为支持物业是开发商必须做的一点，而且是商业地产成功非常关键的一点。现在国美和明天这两个公司，运作的几个项目都是商业，我们都要按照这个模式运作。尤其在前期招商过程中，在整个市场预热的过程中，一到两年的期间我们都要支持。支持物业然后让所有经营入住的商户，让他们真正能活起来，而且能赚到钱，以后的商业就不是现在这个价格了，可能会翻倍。大家知道商业地产和住宅地产是有不同特点。商业地产价格上升空间非常大，如果商业氛围形成，而且商家经营非常好。刚才陈总说像建国门的项目，每天达到20美金的营业额。所以它经营和整个发展势头已经到这种程度的话，整个销售价格会成倍的增加。所以我们国美明天这块，也是以前几年以支持为目的，把所有的商业养活，达到一定商业氛围之后，然后再出售整个商业。这样整个商业价值才能体现出来。 
我最后提到一点，就是在做商业地产的时候，尤其面积比较大。因为金域中心现在有30000平米的商业，是规模比较大的商业。我们目标不论哪家，一定要有一家进入商业中心。这样有一个主力店，有能够非常强的品牌店进入之后，有很大的号召力，而且对整个商业氛围，商业价值有很大的带动作用。所以主力店是非常必要的。同时整个业态的规划，大家也看到，金域中心推出经济型酒店这种方式，而且经济酒酒店跟地下的商业配合，经济型酒店以后入住，或者以后买的人群和商业的人群，业态定位是不是能达到一个统一。这个也是后期运作比较关键的方面。 
今天我就说这些，关于国美和明天的一些经验，或者一些招商内容，大家可以会下再讨论。谢谢大家！ 
【主持人陈辉】：感谢贾总就国美和明天第一城商业项目的运作给我们提供很多的经验之谈。我们现在请二十一世纪的邢韬先生，他对这个区域也比较熟悉，有请他对这个地区商业状况发表一下言论。 
【邢韬】：作为商业地产的晚辈，今天没想到我能说话。其实很希望有这样一个机会，感谢主办方能够给我们这样一个机会，去探讨，不管是金域中心这个项目也好，这种事态也好。我觉得市场环境需要大家进行交流，达到对每一个项目都有促进性的作用。 
我是生在北京，长在北京，所以我很清楚北京市场的情况。整个市场的大势是这样，从宏观角度来讲的话，我相信业内专家都有比较统一的认识，对于现在的环境比较看好。其实不管是08年之前，08年之后，我们觉得整个中国经济，尤其以中国经济为龙头北京的经济，它整个发展空间是非常巨大的。所以从宏观大环境来看，整个地产的空间是很大的。但是也有很多不均衡的状况出现。高端的广场整个租金水平在持续走高，价格短期来讲是不会下降，尤其是国际一线品牌，现在在北京以及在国内大的优势，开店的意向非常强烈，这也是整个国际一线的情况，会拉动北京高端物业走强。 
还有一个现象我不能不提。整个产品市场更分散，不是以前集中某一个区域。本来我想提整个商业区市场，我先提朝阳门市场。我受到陈总的启发，整个市场的情况现在是这样。对于整个房地产开发来讲，我比较赞同刚才陈总所说产品的问题，产品的问题对于前期来讲，它定位没有定准，没有定准的话有很多原因导致很多问题。作为整个定位来讲的话，我们可以看到很多很基础的知识。我们做一个项目的时候我们先要做调研，然后做定位，根据定位做产品相应的设计，包括整个外装、内装和装修的方案。到后期推广的方案，本身这个过程是经过多年累计的结果。产品缺陷的问题，可能是之前开发商更重视设计院方的合作伙伴的合作，他会对设计物业来讲，比较符合从我们每个人的角度，从整个设计角度来讲有合理性。但是他忽略了对整个商业物业来讲，他经营是跟商户使用物业。他对物业有他自己的要求，这个要求在整个市场上是没有一个统一规范的。所以他不清楚具体物业为什么要这么设计。但是我们作为跟商户有多年往来这种代理商的角色，我们会很清楚整个产品设计全系列指标的状况。这样的状况来讲，可以说这个产品最开始的设计出现了问题，这个问题又没有发现。以至于他已经开始报废，到最后没有办法建设的时候，到后来我们会有很多问题出现。 
所以我也很同意刚才陈总的观点，就是在产品设计之前，一定要先把定位做好。然后在整个大的经济环境利好的情况下，更多的我们从整个经济发展大局寻找机会。针对每个项目来讲，他有自己运作的办法。具体到后面来讲，我想具体说一下这种商业物业，不光是MALL，还有写字楼配套商业，它跟MALL是不一样的，我们对于每一个项目要具体分析。有一些项目之前如果有一些产品问题，我们后来不可能不做。我们作为代理商更多是跟开发商合作，如果发现前期产品有问题，我们跟开发商谈，但是到后来我们会有一些改变的办法。比如说我们可以有转换定位的思路。因为本身来讲一个商业物业的定位，不是某一位大师去定，而是由市场去定。我们更多作为从业人员来讲，是找到他对于市场来讲，接受这个项目最合适的发展方向，这是我们要做的事情。所以我们做工作的时候，即使是介入的时间晚一些，有些项目来讲，依然有发展的空间。这个需要具体的问题具体分析。 
作为朝阳区这个市场，整个朝阳门来讲，可能我们之前忽视政府主导力量这个作用。朝阳门西侧是东城区的行政管辖范围，东侧是朝阳区的管辖范围，所以这样的话确定了商圈它在东西部的发展，不光从市场发展的角度，本身来讲计划经济这么多年，所以在整个政府主导，东城区和朝阳区对于这个区域发展的角度完全不同。导致现在两边的差异会比较大。这一点我捷得政府主导因素不可忽视。 
从具体细节来讲，现在我们看到市场整个写字楼的供有量是严重供大于求的局面。这样的话作为整个供应商角度来讲，解决问题的办法是我们做项目的时候，去做出它的特色，做出它的个性化。比如金域是以商业为主的项目，他投资比其他项目有一定的价格优势。整个文化的企业，本身来讲像中远，像宝利文化产业的巨头在这里面。所以他很好把握这个市场区域的情况，做相应的定位。他的市场投放产品是有他新鲜血液进来，有他自己个性化的特色出来。所以我觉得对于整个金域中心来讲，我们也应该寻找这么一个适合自己的定位。按照这个定位去制定整个营销推广的思路，这样对于这个项目后期可能会有更多，更好发展的趋势。从我们角度来讲，我们也很希望跟金域中心这样的项目合作。最终就是把一些在市场上已经出现的项目，让它更符合市场的需求，更好投入到市场中，而不出现我们不愿意看到这种商业空置这样一些情况。 
这个项目在中期阶段，我们觉得这样的项目是最需要进行很好定位以后再建设，这样可以保证整个发展的方向，至少是可以保证跟市场发展的需求是吻合的。它整个工供需关系是匹配的。我现在基本上发言就这么多，很希望下面跟各位前辈，跟各位媒体界限的朋友进行探讨。谢谢大家！ 
【主持人陈辉】：感谢邢韬的发言。非常感谢各位嘉宾的到来，也非常感谢各位嘉宾对我们金域中心论坛所提出很多建设性的意见和建议。实际上我们就北京商业地产大形势来看的话，东城区以及朝阳门这个区域的发展，我们觉得在未来有很多文章可以去做。所以说各位专家和各位业内人士这次能够到来，给我们提出了很多新的想法，我们再次表示非常的感谢。 
下面我们对这次活动做一个简单的小结。因为我觉得通过这次论坛的交流，我们也认识到，随着08年奥运会的到来，而且从前年到去年以至今年，北京市将陆续出台不少相关政策。我们觉得从整体而言，商业地产还是处于相对来说比较热的阶段。它的价值也应该得到体现。我们也能看到，我们今年的商业地产供应量在06年也将会很大的放量。而且在各个热点区域，一些新的项目将会在06年不断的涌现出来。所以会导致在某些区域市场竞争更加激烈。所以说对06年商业地产而言，我们确实还是引用那句话，就是商机与危机都是存在的，利润与风险也是存在的。 
通过大家对这次活动发表的感言。我们也发现，在与危机与商机这种博弈之中，我们金域中心所处整个大的环境，也就是说东城区，东二环这个区域，在博弈中有可能成为胜利者之一，因为总体而言，这个区域在这一两年，它总体发展劲头是比较快的，在良好政策环境下，它是比较值得期待商业热点区域。去年底我们从各个地方资料能看到，像中石油、中海油、文宝电信、中青旅、中国人寿比较大型国有企业入住这个区域，这个区域逐渐成为新的商务区的一种形成。它的形成可能会改变整体，随着大客户的形成，可能对北京商业格局带来一定变化，影响力而言，它有可能成为继CBD，金融中心成为比较大的发展区，而且是成为比较重量级的商业中心。东城区对整体发展非常重视。随着时间的流失，随着整体商业的形成。我们认为现代化，国际化，充满活力可持续发展的新区将在这个地区形成，会表现出非常壮烈的景象。 
从总体上看，具有浓郁中国特色历史文化传统，优越的交通条件和逐步形成的交通氛围，是整个东二环区域不可或缺的因素。所以我们住总作为房地产而言，必然是整体经济链条中重要一环，我们作为地产项目而言和其他的房地产公司一样，会因为整体商业的发展，而获得比较好的收益，或者是比较好的收益者，所以金域中心是住总集团在东城区开发的及商业和写字楼为一集的项目，它肯定会构成一个非常重要的商务平台。 
和很多地产界的同仁一样，我们住总地产选择最具发展潜力的东二环沿线，经济中心我们大家都知道，是位于朝阳门内大街的东南路段，整体而言发展前景是良好的。从我们项目本身而言，是写字楼和商户为一体高端的产品，我们努力把这个项目做成区域内标志性的建筑。 
通过我们2、3、4、8四个楼体所构成的总共面积达到13万平方米以上的建筑集群，我们能够产生出一个百余米的商圈，加上我们配套的公共设施。在通过我们各组团上下各体量之间，楼梯的配合，我想我们一定能够满足各种体量要求，表现出空置配置的灵活度的产品。 
所以对金域中心而言，相对独立，但是通过运作和规划能承接，成为一种个性的商业。而且我们觉得通过我们的努力，也能使这个项目满足区域的商业办公需求和区域的一些生活需求。 
从地块角度来讲，我们这个地块从整体而言，应该说在北京市而言，二环以里所存在的土地开发和可开发的资源应该是非常少的，它应该具备比较好的价值。我们觉得一个财富的体现，在于我们通过房地产产品，它使财富能够聚集，也就是我们选择在比较好的地段，做比较好项目的理由。 
金域中心因为我们从长远去看，东城区，东直门这个区域的商务氛围，正在做的是国门的概念，我们讲回归。而东四十条这个环境，商务区域体现十分浓厚历史文化的气息。从历史上来看，朝阳门这个区域，是传统的商业聚集地，它的商业有一个趋势，逐渐走向平和，一些大的项目进入，这样必定带动整体商业的发展，成为能够与朝外，内外一体，内外联络，平衡发展的环境，使朝阳门商圈的环境，达到比较好的水平。 
再看我们金域中心比较小体量的商务空间。在区域内都是比较新建的商务，部分商务的设计，可能给部分企业创造与这些区域内，聚人为伴的环境和条件。无论是成长惊人的公司，还是成熟精瑞型的企业，都可以在我们这里找到比较合适的位置。应该说我们不仅实现我们全景构想，也是我们商业链条的实现。所以作为朝阳门内地标的写字楼，我们认为金域中心投放给市场，不仅给逐渐发展的市场，或者行政区提供比较新的血液，也给朝阳门区域提供活力。 
作为住总这个品牌，我们住总地产在原有基础上，我们也进行和了一些创新和改革。所以我们有理由相信，我们金域中心有比较好的发展，使我们整个朝阳门发展有比较好的前景。 
我们金域中心这个论坛今天仅仅是一个开始，我们以后会再次邀请各位就我们金域中心项目，或者其他运作的项目进行不同角度，不同程度上的磋商和探讨。在不同的领域和不同的专业，在适当的时候会进行不同的合作。所以我们应该说从业内角度来讲，从我们各个方面的角度来讲，我们都将面对的共同的机遇和共同的挑战。我们想通过大家共同的努力，达到共同的状态。也通过我们大家的努力使我们能达到我们的目的，使大家都达到共赢。 
再次感谢各位嘉宾的到来，也感谢各位媒体的光临，今天的论坛就到这里，话筒还不想让我结束，但是我以后会选择新的话题请大家继续探讨，谢谢各位。