高纬物业亚太CEO唐迈克、美国估价学会（MAI）会员James，4月中旬受邀易居中国研究院，向本地开发商面授引资机宜。 
海外基金 
外表 
频抛绣球风头正劲 
２００５年宏观调控之际，处于国内楼市一线的上海楼市遭遇了近年来从未有过的冷清，而这种低谷更是将资金短缺的问题推到了开发商的面前。与此同时，海外投资机构却频频出手收购大型地产项目，让国内开发商眼红不已。然而，面对海外投资机构的浓厚兴趣，本土开发商究竟有没有做好准备——对于现在是什么、将来要面对什么有没有足够的认识？这是需要思考的问题。 
从２００４年底开始，摩根士丹利、高盛、凯德置地等海外基金就已经开始了频繁收购上海大型商业地产的动作。２００５年１月，澳大利亚麦格里旗下基金公司ＭＧＰＡ投入８亿元人民币购买上海新茂大厦９５％股权。２００５年４月，高盛旗下Ｗｈｉｔｅｈａｌｌ房地产基金花费１．０７６亿美元整体收购上海百腾大厦。２００５年１１月下旬，花旗银行房地产基金成功收购永新广场。 
海外投资机构看好中国商业地产的收益水平，要远远高于国外市场，而更重要的是，国内的地产企业在境内融资面临多种限制。
内心 
冷静面市 谨小慎微 
淮海中路６８８号，处在人流如织的太平洋、百盛，两大购物中心之间，可谓享尽地理优势。然而，正是这样一栋坐落于顶级商圈的物业，却一度陷入经营不善，管理层几度更替的境地。在尝试了办公楼、餐饮、夜总会等种种业态之后，仍然无法改变门庭寥落的局面。“空关９年”——曾经有媒体用这样的词形容它的处境。直到２００４年８月，被上海嘉创从香港人杨崧手中收购，才算有了“破茧成蝶”的重生。 
２００５年９月，嘉创在花费了一年时间，投入近８０００万装修费之后，终于打造出了现在的“华狮旗舰中心”——超过９０％的招商率，将近５０家的旗舰店。 
可是，正当经营状况改善之际，上海嘉创却将自己地一番心血拱手相让——２００５年９月，荷兰ＩＮＧ基金斥资７．２亿元人民币，正式全资收购华狮中心。 
同时，收购协议中约定，ＩＮＧ全资收购华狮中心后，嘉创拥有中心为期５年的经营管理权，但是，却需要满足“每年租金回报接近８％，入驻店铺保持稳定及高质”两大硬性指标，否则，ＩＮＧ可收回经营管理权。 
这座本应填补两大购物中心之间空白商圈，拥有得天独厚地理优势的建筑，为何酝酿了如此之久才迎来了自己的重生？而作为收购方的荷兰ＩＮＧ基金，下放５年的经营管理权是否意味着对这栋经历坎坷，管理层几经更迭的物业缺乏信心？ 
对此，民间流传着这样一种说法：荷兰ＩＮＧ虽然看好淮海路６８８号项目，但是碍于其以前经营状况不佳，对于前景并不放心。打算让上海嘉创先行收购并且经营，如果能够有所改善，再从嘉创手中购买。所以在嘉创２００４年收购该项目时，荷兰ＩＮＧ已经预留了一笔巨款以准备日后决定收回时支付给嘉创。不管这种说法是否属实，至少从目前荷兰ＩＮＧ的做法来看，其对于目前投资商业地产依然十分谨慎。 
而华狮中心的经历恰恰折射出海外投资机构面对国内房地产高端领域的矛盾心态——在市场情况不稳定的情况下，如何穿过重重迷雾，找到真正有价值的商业项目，是海外投资机构最想要解决的问题。 
而在海外基金“试水”的同时，国内的开发商却因为资金问题显得焦虑不安，而去年楼市的宏观调控更是让这种“求资若渴”的心态显露无疑。 
对策 
应该了解游戏规则 
一边是海外机构的浓厚兴趣，另一方面是开发商的求资心切，可是要将两者真正合理地“配对”，并不简单。 
而海外投资机构进入中国房地产市场之后，对中国的房地产咨询和研究机构等领域，也会带来一些影响。“海外机构进入中国市场，需要委托当地的房地产研究和投资咨询机构进行市场分析和价值评估。”上海易居房地产研究院的崔教授告诉记者。 
目前，业内对于海外投资机构的动态十分关注，“我们在４月中旬会举办举办专题研讨会，邀请海外估价协会和国内地产精英，探讨海外投资机构在中国的投资现状和项目要求、价值评估、投资分析等种种问题。”崔教授补充道，“只有对海外投资机构的情况有了了解，才能够正确地应对，寻找更多的发展空间。” 
本地开发商 
水平 
仍然处于初级阶段 
虽然目前上海大大小小的开发商已有４０００家，但是，业内相关人士指出，这些开发商的运作模式仍然处于比较初步的阶段。 
一般来说，按照国内地产开发的融资模式，开发商的资金多靠银行贷款获得，还有一部分是房地产信托贷款，而预售楼盘时购房者交付的房款又可以缓解开发商的资金压力。因为种种原因，商业银行在贷款的发放上，“扶持”中小型开发商之心切，导致了贷款门槛低，审核尺寸把握不严。而最后，某些项目呆账死账的风险只能自己吞下。而开发商正是依靠这种“四两拨千斤”的方法，用小钱撬开大钱袋。 
可是这样的单一融资模式，其门槛正在逐步升高——２００５年１０月，中国建设银行赴港上市，预示着商业银行的股份制改革势在必行。而现在来看，商业银行为降低自身风险，贷款收紧已经是不争的事实。再加上２００５年９月，银监会“２１２”号文件的出台，对房地产信托类的贷款也给予了严格限制——必须同时满足“四证”齐全、自有资金超过３５％及资质在二级以上这三项条件，开发商才能通过房地产信托融资。这一规定使得对信托贷款的要求比银行贷款的门槛还要严格。所以在宏观调控时发生降价、再融资，甚至出现有些楼盘整体等待外资“询价”的状况也不足为奇。 
现实还不限于此。目前这种通用的住宅开发模式也被开发商沿用来开发商业地产。可是开发商业地产是对开发商的资质，尤其对融资能力的极大考验。既缺乏多方面的融资渠道，又没有雄厚的资金支持，正是国内开发商在商业地产领域始终无所作为的致命原因。
实力 
资金匮乏捉襟见肘 
去年上海宏观调控之际，投资客纷纷收手，自住客持币观望，楼市一时间归于寂静。正是在这种严峻的市场形势下，开发商的资金链出现了危机，即便是市中心顶级地段的高端楼盘的开发商，也在资金问题上显得捉襟见肘。而当时的淡水湾花园降价风波，让人记忆犹新—— 
这批紧邻新天地的住宅，在２００４年一度是最炙手可热的楼盘之一。据某媒体报道，该楼盘最火的时候，一套房子仅预订“转让费”就高达３０万元。然而，自从２００５年３月，上海楼市开始宏观调控之后，直面市场的冷淡。“降价，还是不降”成了开发商最难做出的选择。 
当时，尽管主管淡水湾花园销售的负责人对外咬紧牙关，绝口不提“降价”二字。可是据媒体调查，实际上，均价２３０００元／平方米的报价，比一期均价足足少了２８００元／平方米。这么做，无非是想要依靠拉动销售来缓解资金回笼难的压力。而即便如此，二期房源的销售仍然不甚理想。无奈之下，淡水湾花园只能转寻另一条出路——直到２００５年１１月，开发商获得某国内投资商高达６亿元的资金支持，才渡过了市场低迷。 
而问题还不仅于此。资金的匮乏不仅揭示了开发商融资渠道的单一，也是国内开发商的开发水平难有大突破的一个原因。
市场 
顶级项目少有涉足 
花钱卖楼，装修一新，然后卖楼——在沪上众多开发商在商业地产的运作中，仍然无法跳脱出住宅开发的影子。 
绿城入主“东海商都”、金汇大厦摇身变成“均瑶国际广场”，一度是开发商自主开发商业地产的战绩。然而在这无限风光之后，却有一个共同点：这些“麻雀变凤凰”的实例都是通过先投入资金续建、改建，然后分割出售回笼资金的方式进行营销。真正接盘之后，将项目作为长期持有的商用物业，这样的情况少之又少。而纵观沪上顶级写字楼，真正长期持有、空置率只在个位数的项目几乎无一是本土开发商的手笔。 
对此，业内人士分析，商业地产的开发往往需要投入大笔资金，如果自己持有的话，依靠租金收回成本，一般至少需要３０年的时间。开发商必须具备足够融资能力和资金实力来应对期间可能发生的种种状况和风险，绝不是头脑一热就能够办到的。 
曾有业内专家打过比方：国内大多数的地产项目开发，就好比把建筑材料堆积到一个地方——拿了地之后，把楼盖起来，然后卖掉了事。至于怎样把拿到手的土地发挥最大的效用，怎样使在建的项目配合当地的产业创造价值，怎样用这个地产项目刺激整个区域的经济，绝大多数开发商从不考虑。 
业内进一步指出，房地产业不是普通的制造业，不是造好了卖掉就了事，一个项目至少会对当地产生３０～５０年的长期影响。而国内的大部分开发商没有顾及到这一点，地产开发的规模虽然大，可是形态并不多样，大都集中在住宅领域。“造几栋住宅，然后早早卖掉捞快钱”，是开发商的普遍心态。国内开发商要在商业地产上谋求大发展，不仅需要资金支持，也需要对市场的科学分析和战略眼光，而这正是现在国内开发商所普遍缺乏的。