多个商业项目打出“投资回报承诺”，业界称银行监管不等于承诺赔付，回购可能面临兑现风险，只租不售、整体销售、调整经营定位有望成为产权商铺主要出路
3月，随着今年楼市第一个旺季到来，一批商铺陆续进入新一轮的“热销”期。其中不乏产权商铺的“吆喝声”。但在去年巨库、碧溪等产权商铺彻底失败后，老百姓对产权式商铺的模式已渐趋理性。只租不售、整体销售、调整经营定位成为业界探讨产权商铺出路的主要思路。
中国红街超高价格引来质疑一片
“某些产权商铺价格已经到了不可理喻的程度，基本没有回报价值可言。如果开发商没有后续经营的整体思路，只想套现走人，产权商铺的投资前景堪忧”，北京市商委副主任吴焕贤在点评一个近期饱受媒体质疑的项目时指出，在目前产权式商铺的入市热潮中，投资者应该保持足够警觉，了解开发商的整体经营定位及真正实力。
他所指的这个饱受质疑的项目是指位于北京工体东门的中国红街。
中国红街在去年推出了每平方米最高10万元的天价商铺，开发商更是在其宣传口号中将自己锁定在“京城街铺王”的位置。此后，开发商还一再声称，自5月开盘后该项目一直处于“持续热销中”。
但业界一直对该项目的定价和定位表示质疑：80多平方米大堂的写字楼号称要招世界500强企业，一个全部销售面积不到5万平方米的项目敢自诩为“京城街铺王”。并由于其高调炒作来势凶猛，将其与当年红极一时的反面经典案例巨库项目相提并论。
吴焕贤表示，该项目的位置还是比较有优势，但高价出售的模式使其很难有回报价值，目前状况堪忧。
据吴焕贤介绍，调整后的万达商业早期只收投资者很低的费用，高价位下，必然难有回报，无论项目本身的选址和定位是好是坏，对投资者都已经没有太大的意义。
承诺投资回报率可能误导投资者
据北京市惠诚律师事务所律师袁前岭介绍，北京市工商部门已经多次表示，商铺投资不得使用投资回报的承诺误导投资者，但目前投资回报率的口号几乎成为各个商铺必备的广告语。
新推出的锦绣大地物流港的广告语便是“10年包租，年9%回报”。
记者调查后发现，不少新出现的产权式商铺项目采用的投资回报承诺，几乎完全照搬过去的失败项目的模式：售后包租。
北京市瀚文律师事务所主任吴维丁律师指出这种售后包租的弊端：开发商把产权出让给业主，业主委托开发商进行经营和管理，开发商和业主两者就形成了委托代理的关系，开发商是代理人即被委托人，业主是委托人。
但有关法律规定，代理的结果好坏和代理人没有直接关系，代理人不承担代理后果。所以一旦出现经营不善的情况，开发商也能够逃避责任。
一年前的碧溪家居广场的售后包租模式已经让很多业主陷入困境。
一位地产界人士同时还指出，如果是高价产权商铺，很可能是开发商通过提高商铺售价，将今后要付给投资者的利息预提出来了，一个原本只值2万元/平方米的商铺，开发商将售价提高到4万元/平方米，再逐年返还业主，业主实际并未获利。
■手法剖析
银行监管资金不等于承诺赔付
案例：某项目开发商在业主购买商铺的同时，会一次性先期支付四年的固定回报给担保银行，由银行开具一张为期4年的担保函给业主。
点评：虽然这种模式看起来相当值得信赖，但有业界人士指出，该模式很可能是银行担保，仅仅表明银行会对开发商预先支付的四年固定回报资金的使用情况进行监管，并不意味着在商铺未来经营出现问题以后，银行会给予客户赔付。
在此之前，碧溪家居广场曾以其自身的营业收入、碧溪集团的全部收入和商铺房产本身作为投资者的保证方式。最终因为承诺投资回报率过高无力支付。业主欲通过法律途径收回投资，但官司胜诉后，开发商没有资金支付，也只能落得一纸胜诉文件。
回购承诺面临兑现风险
案例：某产权式商铺开发商承诺从第五年至第七年，开发商无条件原价回购；从第八年至第十年，高于原价5%回购。自第十一年起，可有菜单式多种选择。
点评：碧溪家居广场的合同中也有类似的手段来吸引投资者，但这些手段最终因为开发商没有经营能力和资金而无法兑现。法律界人士指出，这些合同中都没有指出，如果不收回，开发商应该承担怎样的赔偿责任。五年后按照原值回购，本身对业主就有极大的损失。此外，产权商铺出现问题都不会等到五年后，而是售出的当年或者第二年，五年后回购基本对业主没有回报保证。
■存活案例
万通新世界：低端定位使其存活
中低价商铺对管理要求低，经营风险相对较低
“万通新世界”是北京早期比较知名的产权商铺，一开始是主打中高端市场，但是后来发现做不起来，经过调整，成为小商品市场，最后经营效果相当不错，成为北京为数不多的成功的产权商铺。
为何万通新世界能够改变产权商铺的命运？经营不理想的世纪金源也将部分店面引进小商品，为何产权商铺能在低端找到出口？
易铺网CEO陈建明表示，这与不同档次商业对管理的要求有关，如果是针对中高档人来服务的话，这个商场一定需要有很好的管理。
比如北京的赛特、燕莎乃至中档、中档偏上的百货，需要管理商提供一个很好的购物环境，如果说打散了卖，以后经营管理协调很难解决。相反像万通这种小商品市场针对的是中低端的环境，这种商铺所有的消费者对这个环境没有很苛刻的要求。所以市场类型的产权商铺经营管理的压力就小了，在商业地产投资领域，中低端市场里的商铺对管理的要求低，其经营风险要低一些。
但是开发商都不会在销售时称自己是低端定位，对于目前市场上一些动辄称“铺王”的所谓高端产权商铺而言，今后的经营风险必然会很高。
■业界声音
商铺“只租不售”渐成共识
目前市场热售中的秀水2号与国瑞城以商铺出租为主
在2005年底到2006年推出的一些商铺中，“只租不售”渐成共识，全国商业地产开发的龙头企业万达集团曾经因为卖铺而遭来经营的巨大压力，公司董事长王健林表示，对售出的商铺统一回购，今后不再采用出售的方式经营商业地产，而是全面持有，“只租不售”。
目前正在热卖国瑞城商业项目尽管有部分商业街采取出售的形式，但该公司销售总监齐志辉透露，10万平方米的国瑞崇外购物中心是以只租不卖的“出租型”形式营运，统一管理、推广。引进主题店，把客流做旺，集特色餐饮、休闲娱乐、时尚品牌店于一体形成合理的商品组合及多家主题店来吸引更多人潮。
秀水2号从一开始，就坚定了只租不售的理念，还提出要用“商业运营方式去做租赁市场”。例如，在开盘之前便首先给原秀水街的所有商户发出邀请函，进行内部认购登记。项目排号认租不仅要填写详细的登记表，而且还以“认人”为主，“身份证”为辅，有效地控制商铺的投资炒作。据保守估计，秀水2号约有70%以上的商铺为摊主自营，这大大高于其他“只售不租”的商业项目20%的比例。
在出售的商业项目很难见到起色后，投资专家也一再强调认准只租不售的商业项目从长计议。在部分开发商的支持下，投资市场“只租不售”商铺渐渐形成共识。
■记者观察
关注产权式商铺零价值特性
大商场里面分割成小块出售的物业被约定俗成称为产权式商铺，它有一个区别于其他有产权物业的本质特性：单个的小块的商铺房产在没有经营起来之前，本身是没有价值的。
最直观的理解是，如果投资一套住宅，即使贬值，也可以用来居住、降价处理，不至于没有任何用处，由于住宅的使用价值不会为零，其房产价值不会是零；但在一个没有经营起来的商场大厅里，一个仅几平方米的空间是很难有其他用途的，巨库里没有经营起来的产权铺面就只能空着，再低的价格也没有人愿意接手。
因此，业内一直认为，这种没有其他使用价值的房产，在没有经营起来之前，其显著的特性是价值为零，其所有的价值在于预期的经营收入，现房的产权住宅是现货交易，而现房的产权式商铺却是期货交易。
从现实的案例来看，北京绝大多数产权式商铺的经营都相当不理想，伟业商业策划公司的负责人指出，这种产权商业在南方已经被禁止。
产权式商铺的现房形式对于很多普通投资者具有误导，很多初次投资者之所以信任投资者的种种承诺回报和担保，主要是由于住宅物业留下的惯性思维，误认为产权商铺的房产即使经营不起来，也会有物业存在。
可是，产权式商铺房产零价值特性决定了这些承诺和担保是没有现实基础的，银行所谓的“担保”概念只是类似目前二手房交易中的资金账户监管，银行没有行政监管权利，也没有赔付的义务，并不是真正意义上的担保。
目前已经有开发商开始以正确的态度来对待产权式商铺房产零价值特性，如只租不售，长期租约的前期少收或者不收租金，这是产权式商铺应有的经营方式，但国内很少有开发商具备这样的资金实力和经营底气，卖房收钱才是绝大多数开发商的根本目的。
如果10年20年包赚不赔，为什么开发商不自己经营赚钱？这是每一个想投资产权商铺的投资者在投资行为发生前需要回答的问题。